コラム ： 不動産知識
東京の不動産を買う「台湾の人々」
先日、東京の不動産を買う台湾人専門の不動産仲介会社を経営している方の講演を聞いてきました。（この会社は社長以外、全員が中国語・台湾語を話せるそうです。）
数年前から、台湾の方が東京の不動産（特に商業店舗やコンビニ等の店舗付きマンション）を購入しているという動きは、顕在化していましたが、その動きは現在も全く衰えることなく、さらにヒートアップしている様です。この社長によると、このところ毎月5件から6件の契約をしていて、毎日台湾の方から新しい物件はないかという問い合わせが入ると話していました。
東京の不動産は、台湾の不動産に比べて賃料が高く、建物の品質も台湾の建物に比べてはるかに良く、築年数が15～20年でもきちんと管理されている建物は安心して購入をすることができると考えているようです。また、台湾の方が購入を検討する基準は、保有期間中のインカムゲイン狙いではなく、保有後に売却した際に得られるキャピタルゲイン狙いで購入をするそうです。台湾の不動産価格はこの10年間、着実に値上がりしているそうですが、不動産の平均利回りは1.5％程度だそうです。日本と比べると、台湾の利回りに低さに驚きます。
東京の不動産を購入する台湾人の購入者層は、大きく3つに分けることができ、公務員やサラリーマン等の中流層は区分マンションを購入し、会社等の経営者層は区分マンション、区分店舗、1階に店舗があるビルを購入し、1億円以上の資産を保有するような富裕層は、10億円程度までの商業ビル、収益レジ・、ホテル等を購入するそうです。
台湾の方々が東京の不動産を購入する理由として、次の3点があげられるそうです。①台湾は年金制度が日本ほど充実しておらず、将来のために投資をする人が多い。②台湾人は中国との微妙な関係により、国外に投資をする傾向が強い。③最近の円安効果により、日本（東京）の不動産に対する注目度が高まっている。（この傾向は、東京オリンピックが行われるまで続くのではないかとのことです。）
では、私たち不動産業者が上記のような台湾の方々との取引を増やそうと考えた時に、準備する重要なポイントは、①台湾の方々向けのホームページを充実させること（物件情報・税金・管理等）、②宅地建物取引士程度の内容が十分理解している中国語（台湾語）が出来る優秀で信頼できるスタッフを雇用することだそうです。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年8月5日
仲介手数料（媒介報酬額）のお話
本日は、仲介手数料（媒介報酬額）について記してみます。
1.手数料（報酬）が発生する場合 不動産業者（宅地建物取引業者）の仲介（媒介）または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、不動産会社は依頼者（不動産を売ってほしいと依頼をした方または不動産を買いたいので探してほしいと依頼をした方）に報酬を請求することができます。ここで重要なことは、取引が成立（契約・残金決済）した場合に報酬を請求することが出来るという点です。【契約が出来るまでの間に、不動産業者が負担する広告費（依頼者が特別に依頼した広告の料金は除きます。）やお客様を現地に案内する人件費等は取引が成立した場合は、依頼者から頂く手数料（報酬）の中で吸収することができますが、取引が成立しなかった場合は手数料が請求できませんので、不動産業者が負担した費用等は回収することができません。】
2.売買の仲介（媒介）における手数料（報酬額）の上限 売買の仲介の場合に不動産業者が依頼者の一方から受け取ることができる手数料の上限は、消費税相当額を含めた総額で、次のとおりと定められています。
1）売買に係る代金の価額（但し建物に係る消費税額を除外する。）のうち200万円以下の部分について・・・5.4％ 2）200万円を超え400万円以下の部分について・・・4.32％ 3）400万円を超える部分について・・・3.24％
例えば、1000万円の不動産（建物に係る消費税額を除外した価額）の場合には、200万円の5.4％、200万円（400万円-200万円）の4.32％、600万円の3.24％で計算をしますと、10,800円・86,400円・194,400円の合計として388,800円が依頼者の一方から受けとることができる手数料の上限となります。（この額には、報酬に係る消費税相当額が含まれています。）
3.手数料額の手軽な算出方法 売買の仲介における手数料（報酬額）の手軽な算出方法は、（売買価額×3％+60,000円）×消費税相当額8％で計算することができます。例えば、上記と同じ1000万円の不動産の場合は、（1000万円×3％+60,000円）×1.08＝388,800円となります。但し、この計算式が通用する価額は400万円を超える価額の不動産からになります。
4.交換及び貸借の仲介における報酬額については、また別の機会にお話を致します。 K
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2014年7月30日
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
平成26年6月18日に参議院本会議において「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が可決成立したことにより、「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に名称が変更になりました。
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」の要旨は、宅地建物取引業の業務の適正な実施を確保するため、宅地建物取引主任者という名称を宅地建物取引士という名称に変更するとともに、宅地建物取引士の業務処理の原則、従業者への必要な教育を行うよう努める宅地建物取引業者の義務、宅地建物取引業の免許及び宅地建物取引士の登録に係る欠格事由として暴力団員等であることの追加等について定める。
通常、不動産の取引（売買・賃貸）を行う場合、契約締結をする前に、必ず宅地建物取引主任者が取引の当事者に対して、宅地建物取引主任者証を明示して、重要事項説明を行わなければなりません。取引の当事者が、契約内容や対象物件について十分納得し、安心して契約を行えるよう説明をすること、これが宅地建物取引主任者の最も重要な業務です。
ところで、宅地建物取引士は略称として「宅建取引士」となるのか「宅建士」となるのかわかりませんが、既に社会において評価が定まっている士業の弁護士・会計士・税理士等と同列に並ぶことが出来るのでしょうか。弁護士等の方々は、・・・先生と呼ばれることが一般化していますが、「宅建取引士」又は「宅建士」もいずれは・・・先生と呼ばれることがあるのでしょうか。
私は、先生と呼ばれることを望んではいませんが、「宅建取引士」又は「宅建士」も弁護士等の方々と同列に評価されるよう、社会において信頼される存在になるために、今後も安全な取引に必要な知識と能力の維持向上に努めなければならないと考えています。 K
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2014年7月18日