コラム ： 不動産知識
相続税の主な改正内容とその対策について
本日は、2015年1月1日以降の相続から改正される相続税の改正内容について記してみます。（以下の内容は、宅建協会発行の「TAKKEN vol１０」の記事を基礎にしています。）
1.基礎控除の引下げ（増税）
相続税の基礎控除が2015年1月1日以降の相続から、現状（5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）の6割に縮小されます。【改正後は3000万円＋（600万円×法定相続人の数）】 例えば、法定相続人が3人（妻1人、子供2人）の場合、現状では遺産が8000万円（5000万円＋1000万円×3人）あっても相続税は非課税ですが、2015年1月1日以降は、4800万円（3000万円＋600万円×3人）を超えると相続税が課税されることになります。
2.最高税率の引上げ（増税）
2015年1月1日以降の相続から、相続税率の最高税率が50％から55％に引き上げられます。
3.小規模宅地等の特例の拡充（減税）
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡までは評価額の80％を減額することができますが、2015年1月1日以降の相続では、適用面積が240㎡から300㎡に拡大されます。
4.相続前にできる対策について
①マンションの購入 マンションの購入は、相続税の節税対策としてかなり有効です。一般的に見て、購入価額と比べて相続税評価額は半分程度になります。また、タワーマンションになると、一般のマンションに比べて土地の持ち分がさらに少なくなるため、購入価額の15％～30％程度になることがあります。但し、将来の値下がりリスクも考慮に入れなければなりません。相続税で500万円節税できても、将来売却する時に1000万円値下がりしていたのでは、有効な対策とは言えません。
②生前贈与 親から子供へ生前に財産を移転させることは、相続税対策として有効です。贈与税がかからない、あるいは課税されたとしても少しの納付額で済む範囲内で贈与をすることがポイントです。但し、相続3年前に、相続人にした贈与は、相続税の計算では遺産に戻されることになります。
③養子縁組 養子については、相続税では実子がいるときは一人、実子がいないときは二人まで実子と同様の取り扱いとなり、法定相続人が増えることになります。但し、養子縁組を組むと、結婚していない養子は養親の姓と同じになります。
以上、『相続税増税に備える不動産の活用は効果的』（落合会計事務所 落合孝裕氏）を参考にして記しました。相続税に関する詳細は、税理士にご相談をすることをお勧めいたしますが、不動産に関することについては、ぜひ当社へご相談ください。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年10月12日
不動産の利回りについて
収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業ビル・店舗、アパート）の購入を検討する際の判断基準の一つとして、不動産の「利回り」があります。今回は、この利回りについて述べていきます。
「現況表面利回り」・「満室時想定表面利回り」という表現があります。「現況表面利回り」とは、対象不動産の現在の年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字です。同様に満室時の想定される年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字が「満室時想定表面利回り」と呼びます。
＊現況の年間賃料／不動産の購入価格×100＝不動産の現況表面利回り〇〇％（グロス利回りとも言われています。） ＊満室時想定の年間賃料／不動産の購入価格×100＝満室時想定表面利回り〇〇％（満室時想定グロス利回り。）
但し、この表面利回りは、不動産が持つ収益性を正しく表しているとはいえません。不動産の収益とは、総収入から総費用を差し引いた残額が収益になります。不動産の収益力を正しく表す利回りは、一般に「ネット利回り」または「キャップレート」と呼ばれています。
■『年間収入＝貸室賃料＋駐車場収入＋共益費収入＋その他収入』からなり、■『年間費用＝建物維持管理費＋公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋損害保険料＋その他費用』からなっています。
＊現況の年間収入－現況の年間費用／不動産の購入価格×100＝現況のネット利回り 〇〇％（またはキャップレート）
上記の現況を満室時想定に置き換えれば、満室時想定ネット利回り（満室時想定キャップレート）になります。
この利回りは、数字が大きい方が（4％より5％、6％）、不動産の収益性は高く、投資した資金に対するリターンが大きくなります。そのため、収益不動産を求める方は、少しでも利回りの高い不動産を探し求めています。しかし、当然、不動産も経済の需給関係の中で、価格が決まっていきますので、収益不動産を求める人が多くなれば、収益性が高い不動産の価格は上昇していきます。それでも高い価格で購入する人が出てくると、さらに不動産の価格が上昇していくということになります。
しかしこの不動産価格の上昇に反比例して、利回りの数字は下がっていきます。現在の収益不動産の状況は、新築の賃貸マンションの満室時想定表面利回りが5％台前半が当たり前になっています。その上、築後20年を経過したような賃貸マンションでも現況利回りが5％台後半から6％台前半という価格設定がされた不動産が市場に溢れています。
この不動産価格が高いままの状態がいつまで続くのか、即断はできませんが、東京オリンピックの開催が近づく2020年近くまで続くのではないかと見ている業界関係者が多くいることは明言できます。 K
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2014年9月13日
REITとは？
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとって「REIT（リート）」といい、不動産投資信託のことです。投資信託のプロが多数の投資家のお金を束ねて、不動産物件を対象に運用を行う仕組みで、株などの投資信託と同じようなものと考えて良いと思います。
REITは東京証券取引所などに上場しており、毎日市場で売買ができます。株と違って独自の用語があり、例えば会社の株価に当たるのが「投資口価格」、配当金に当たるのが「分配金」と言います。
REITは法人税の免除と引き換えに、利益の90％超を分配しなければならないと決められているため、株に比べて分配金の利回りは高くなります。東証上場の46銘柄の平均分配金利回りは3.5％で、東証1部上場企業の平均配当利回り（1.9％）や長期金利（10年物国債利回り0.5％）より高い利回りになっています。
投資口価格は毎日変わりますが、3万円程度から100万円程度まであり、46銘柄の平均は30万円程度です。REITがその投資を対象とする物件には、オフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテル、物流施設と様々ですが、オフィスや物流施設、ホテルなどのREITは、その賃貸収入が景気の影響を受けやすく、景気回復局面では業績が大きくなりますが、不況期には急速に業績が悪化します。一方、賃貸マンション等は入居者数が多く分散効果があり、商業施設などもテナントとの契約年数が長く賃料収入が安定しています。 K
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2014年8月18日