コラム ： 不動産業界の動向
中古住宅の取引にインスペクションの活用が増える？
内容は、不動産業者が売買の仲介時に、売り主や買い主に住宅診断を行うかどうか意向の確認を義務付けるということです。
①「媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること」
②「買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること」
③「売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」
の3点が義務付けとなりました。
インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではありませんが、インスペクションを知らない消費者が多いことから認知の機会を設けることが重要視され、診断の普及を通じ、中古住宅の質に対する消費者の不安を取り除くのが狙いです。
宅建業者があっ旋するインスペクションは、一定の講習を修了した建築士が実施することになっていますので、今後、あっ旋する建築士も決めていくことになるのでしょう。
同法案ではこのほか、事業者団体に対して従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課すことも盛り込まれています。宅建業者も専門職であることを強く意識しなくてはなりません。
なお、施行はインスペクション関連が公布から2年以内、その他が公布から1年以内とされています。 tam
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代表取締役 杢谷 光弘
2016年6月2日
2016年の公示地価
2016年（平成28年）3月22日に、国土交通省より、2016年1月1日時点での全国の公示地価が発表されました。今年の公示地価の特色は、全国ベースでの8年ぶりの地価の上昇です。東京圏での商業地は、全体の8割近くが上昇し、上昇幅も2.7％となり、特に東京都は4.1％の上昇になりました。その中でも、中央区銀座4丁目5-6（山野楽器店）地点は、1990年当時のバブル期を上回る1平方メートルあたり4000万円超となり、前年比18.6％の上昇です。東京都の住宅地に関しても、1.6％の上昇となりました。
では、中野区の東中野地区はどのように上昇したかを見ると、商業地①東中野1-6-4は1平方メートルあたり691千円（坪2、284千円）で昨年度より、約3.4％の上昇です。②東中野4-10-20は1平方メートルあたり729千円（坪2,409千円）で昨年度より、約4.7％の上昇になりました。住宅地を見ると③東中野3-19-18は1平方メートルあたり528千円（（坪1,745千円）で昨年度より、約2.1％の上昇になりました。
中野区全体で見てみると、商業地で最高の地価を示した地点は④中野2-30-9で1平方メートルあたり2,800千円（坪9,256千円）で、前年度比約4.47％の上昇になり、住宅地での最高の地価は⑤中野2-14-6で1平方メートルあたり628千円（坪2,076千円）で、同じく約2.4％の上昇になりました。
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2016年3月26日
不動産の利回りについて
収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業ビル・店舗、アパート）の購入を検討する際の判断基準の一つとして、不動産の「利回り」があります。今回は、この利回りについて述べていきます。
「現況表面利回り」・「満室時想定表面利回り」という表現があります。「現況表面利回り」とは、対象不動産の現在の年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字です。同様に満室時の想定される年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字が「満室時想定表面利回り」と呼びます。
＊現況の年間賃料／不動産の購入価格×100＝不動産の現況表面利回り〇〇％（グロス利回りとも言われています。） ＊満室時想定の年間賃料／不動産の購入価格×100＝満室時想定表面利回り〇〇％（満室時想定グロス利回り。）
但し、この表面利回りは、不動産が持つ収益性を正しく表しているとはいえません。不動産の収益とは、総収入から総費用を差し引いた残額が収益になります。不動産の収益力を正しく表す利回りは、一般に「ネット利回り」または「キャップレート」と呼ばれています。
■『年間収入＝貸室賃料＋駐車場収入＋共益費収入＋その他収入』からなり、■『年間費用＝建物維持管理費＋公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋損害保険料＋その他費用』からなっています。
＊現況の年間収入－現況の年間費用／不動産の購入価格×100＝現況のネット利回り 〇〇％（またはキャップレート）
上記の現況を満室時想定に置き換えれば、満室時想定ネット利回り（満室時想定キャップレート）になります。
この利回りは、数字が大きい方が（4％より5％、6％）、不動産の収益性は高く、投資した資金に対するリターンが大きくなります。そのため、収益不動産を求める方は、少しでも利回りの高い不動産を探し求めています。しかし、当然、不動産も経済の需給関係の中で、価格が決まっていきますので、収益不動産を求める人が多くなれば、収益性が高い不動産の価格は上昇していきます。それでも高い価格で購入する人が出てくると、さらに不動産の価格が上昇していくということになります。
しかしこの不動産価格の上昇に反比例して、利回りの数字は下がっていきます。現在の収益不動産の状況は、新築の賃貸マンションの満室時想定表面利回りが5％台前半が当たり前になっています。その上、築後20年を経過したような賃貸マンションでも現況利回りが5％台後半から6％台前半という価格設定がされた不動産が市場に溢れています。
この不動産価格が高いままの状態がいつまで続くのか、即断はできませんが、東京オリンピックの開催が近づく2020年近くまで続くのではないかと見ている業界関係者が多くいることは明言できます。 K
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2014年9月13日