コラム ： 2014年7月
仲介手数料（媒介報酬額）のお話
本日は、仲介手数料（媒介報酬額）について記してみます。
1.手数料（報酬）が発生する場合 不動産業者（宅地建物取引業者）の仲介（媒介）または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、不動産会社は依頼者（不動産を売ってほしいと依頼をした方または不動産を買いたいので探してほしいと依頼をした方）に報酬を請求することができます。ここで重要なことは、取引が成立（契約・残金決済）した場合に報酬を請求することが出来るという点です。【契約が出来るまでの間に、不動産業者が負担する広告費（依頼者が特別に依頼した広告の料金は除きます。）やお客様を現地に案内する人件費等は取引が成立した場合は、依頼者から頂く手数料（報酬）の中で吸収することができますが、取引が成立しなかった場合は手数料が請求できませんので、不動産業者が負担した費用等は回収することができません。】
2.売買の仲介（媒介）における手数料（報酬額）の上限 売買の仲介の場合に不動産業者が依頼者の一方から受け取ることができる手数料の上限は、消費税相当額を含めた総額で、次のとおりと定められています。
1）売買に係る代金の価額（但し建物に係る消費税額を除外する。）のうち200万円以下の部分について・・・5.4％ 2）200万円を超え400万円以下の部分について・・・4.32％ 3）400万円を超える部分について・・・3.24％
例えば、1000万円の不動産（建物に係る消費税額を除外した価額）の場合には、200万円の5.4％、200万円（400万円-200万円）の4.32％、600万円の3.24％で計算をしますと、10,800円・86,400円・194,400円の合計として388,800円が依頼者の一方から受けとることができる手数料の上限となります。（この額には、報酬に係る消費税相当額が含まれています。）
3.手数料額の手軽な算出方法 売買の仲介における手数料（報酬額）の手軽な算出方法は、（売買価額×3％+60,000円）×消費税相当額8％で計算することができます。例えば、上記と同じ1000万円の不動産の場合は、（1000万円×3％+60,000円）×1.08＝388,800円となります。但し、この計算式が通用する価額は400万円を超える価額の不動産からになります。
4.交換及び貸借の仲介における報酬額については、また別の機会にお話を致します。 K
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
不動産のことなら、お気軽にお問い合わせ下さい。
ＴＥＬ：０３－３３６６－３５６１
Ｅメールはこちらから
売買なら東中野の新東京信菱へ
http://baibai.nt-shinryo.jp/
東京都中野区東中野１丁目５９番６号
株式会社 新東京信菱
代表取締役 杢谷 光弘
2014年7月30日
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
平成26年6月18日に参議院本会議において「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が可決成立したことにより、「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に名称が変更になりました。
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」の要旨は、宅地建物取引業の業務の適正な実施を確保するため、宅地建物取引主任者という名称を宅地建物取引士という名称に変更するとともに、宅地建物取引士の業務処理の原則、従業者への必要な教育を行うよう努める宅地建物取引業者の義務、宅地建物取引業の免許及び宅地建物取引士の登録に係る欠格事由として暴力団員等であることの追加等について定める。
通常、不動産の取引（売買・賃貸）を行う場合、契約締結をする前に、必ず宅地建物取引主任者が取引の当事者に対して、宅地建物取引主任者証を明示して、重要事項説明を行わなければなりません。取引の当事者が、契約内容や対象物件について十分納得し、安心して契約を行えるよう説明をすること、これが宅地建物取引主任者の最も重要な業務です。
ところで、宅地建物取引士は略称として「宅建取引士」となるのか「宅建士」となるのかわかりませんが、既に社会において評価が定まっている士業の弁護士・会計士・税理士等と同列に並ぶことが出来るのでしょうか。弁護士等の方々は、・・・先生と呼ばれることが一般化していますが、「宅建取引士」又は「宅建士」もいずれは・・・先生と呼ばれることがあるのでしょうか。
私は、先生と呼ばれることを望んではいませんが、「宅建取引士」又は「宅建士」も弁護士等の方々と同列に評価されるよう、社会において信頼される存在になるために、今後も安全な取引に必要な知識と能力の維持向上に努めなければならないと考えています。 K
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
不動産のことなら、お気軽にお問い合わせ下さい。
ＴＥＬ：０３－３３６６－３５６１
Ｅメールはこちらから
売買なら東中野の新東京信菱へ
http://baibai.nt-shinryo.jp/
東京都中野区東中野１丁目５９番６号
株式会社 新東京信菱
代表取締役 杢谷 光弘
2014年7月18日
相続税と相続税路線価（来年から改正になります）
平成27年（2015年）1月から相続税が増税になります。相続税がかからない基礎控除額が大幅に引き下げられるため、地価が高い都内では、亡くなった人の二人に一人の割合で、相続人が税務署へ申告をする必要が出てくるらしいです。
相続税は、相続をした財産が一定額（基礎控除額）を超えると相続を受けた人に課税されます。現在は相続財産が「5000万円+（1000万円×法律上の相続人の数）」を超えた場合に相続税が発生します。来年1月からは「3000万円+（600万円×法律上の相続人の数）」となり、より少ない相続財産でも課税されることになります。例えば、妻と子供2人が相続する場合、これまでは相続財産が8000万円までなら相続税がかかりませんでしたが、来年からは相続財産が4800万円を超えたら相続税の課税対象になり、相続税を支払う可能性が出てきます。
相続をした財産が不動産の場合、相続税路線価が相続税の課税価格の基準となります。7月1日に発表された今年度の路線価は、都心部を中心に前年度に比べ上昇をしました。従って、来年度以降に都心部での不動産を相続する場合は、相続税の対象となる評価額が、来年度からの縮小された基礎控除額を上回ってしまい、相続税がかかる事例が増えてくるのではないかと言われています。 但し、相続税には、配偶者や子供が同居し、小規模な宅地であれば240㎡まで（来年1月以降は330㎡まで。）の土地の価格を8割減額できる特例等（小規模宅地等の特例）があります。なお、相続税についての相談は税理士が行える独占的業務であるため、詳細については税理士にご相談ください。
都内では現在、税務署に相続税の申告をしている方は年間約10万人の死亡者（被相続人）のうち、約26,500人の相続人が申告をしており、その割合は亡くなった人の4人に1人ですが、来年からは約52,400人の相続人が申告をすることになると言われ、割合は亡くなった人の2人に1人になると言われています。 また、ある税理士法人によると、都内で実際に相続税を納めなければならない人は亡くなった人の9％にあたる約9,400人が相続税の課税対象になっていますが、今後は亡くなった人の19％にあたる19,700人が相続税の課税対象になるのではないかとのことです。 K
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
不動産のことなら、お気軽にお問い合わせ下さい。
ＴＥＬ：０３－３３６６－３５６１
Ｅメールはこちらから
売買なら東中野の新東京信菱へ
http://baibai.nt-shinryo.jp/
東京都中野区東中野１丁目５９番６号
株式会社 新東京信菱
代表取締役 杢谷 光弘
2014年7月10日