コラム ： 2014年8月
REITとは？
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとって「REIT（リート）」といい、不動産投資信託のことです。投資信託のプロが多数の投資家のお金を束ねて、不動産物件を対象に運用を行う仕組みで、株などの投資信託と同じようなものと考えて良いと思います。
REITは東京証券取引所などに上場しており、毎日市場で売買ができます。株と違って独自の用語があり、例えば会社の株価に当たるのが「投資口価格」、配当金に当たるのが「分配金」と言います。
REITは法人税の免除と引き換えに、利益の90％超を分配しなければならないと決められているため、株に比べて分配金の利回りは高くなります。東証上場の46銘柄の平均分配金利回りは3.5％で、東証1部上場企業の平均配当利回り（1.9％）や長期金利（10年物国債利回り0.5％）より高い利回りになっています。
投資口価格は毎日変わりますが、3万円程度から100万円程度まであり、46銘柄の平均は30万円程度です。REITがその投資を対象とする物件には、オフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテル、物流施設と様々ですが、オフィスや物流施設、ホテルなどのREITは、その賃貸収入が景気の影響を受けやすく、景気回復局面では業績が大きくなりますが、不況期には急速に業績が悪化します。一方、賃貸マンション等は入居者数が多く分散効果があり、商業施設などもテナントとの契約年数が長く賃料収入が安定しています。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年8月18日
東京の不動産を買う「台湾の人々」
先日、東京の不動産を買う台湾人専門の不動産仲介会社を経営している方の講演を聞いてきました。（この会社は社長以外、全員が中国語・台湾語を話せるそうです。）
数年前から、台湾の方が東京の不動産（特に商業店舗やコンビニ等の店舗付きマンション）を購入しているという動きは、顕在化していましたが、その動きは現在も全く衰えることなく、さらにヒートアップしている様です。この社長によると、このところ毎月5件から6件の契約をしていて、毎日台湾の方から新しい物件はないかという問い合わせが入ると話していました。
東京の不動産は、台湾の不動産に比べて賃料が高く、建物の品質も台湾の建物に比べてはるかに良く、築年数が15～20年でもきちんと管理されている建物は安心して購入をすることができると考えているようです。また、台湾の方が購入を検討する基準は、保有期間中のインカムゲイン狙いではなく、保有後に売却した際に得られるキャピタルゲイン狙いで購入をするそうです。台湾の不動産価格はこの10年間、着実に値上がりしているそうですが、不動産の平均利回りは1.5％程度だそうです。日本と比べると、台湾の利回りに低さに驚きます。
東京の不動産を購入する台湾人の購入者層は、大きく3つに分けることができ、公務員やサラリーマン等の中流層は区分マンションを購入し、会社等の経営者層は区分マンション、区分店舗、1階に店舗があるビルを購入し、1億円以上の資産を保有するような富裕層は、10億円程度までの商業ビル、収益レジ・、ホテル等を購入するそうです。
台湾の方々が東京の不動産を購入する理由として、次の3点があげられるそうです。①台湾は年金制度が日本ほど充実しておらず、将来のために投資をする人が多い。②台湾人は中国との微妙な関係により、国外に投資をする傾向が強い。③最近の円安効果により、日本（東京）の不動産に対する注目度が高まっている。（この傾向は、東京オリンピックが行われるまで続くのではないかとのことです。）
では、私たち不動産業者が上記のような台湾の方々との取引を増やそうと考えた時に、準備する重要なポイントは、①台湾の方々向けのホームページを充実させること（物件情報・税金・管理等）、②宅地建物取引士程度の内容が十分理解している中国語（台湾語）が出来る優秀で信頼できるスタッフを雇用することだそうです。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年8月5日