コラム
確定申告は3月１５日までに
最近は不動産の調査で役所に行くと、税務相談の看板をよく見かけます。
アパート経営などで一定の収入がある人は、確定申告をして税金を納めますが、住宅ローン控除で税金を返してもらおうとする人も、この時期に確定申告をする方が多いようです(慣れない手続きは大変に感じますが、、、)。
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得すると、年末のローン残高に応じて税金が還ってくることで取得者の金利負担の軽減を図るための制度のことです。新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。
この制度の適用を受けるには、所得が3,000万円以下であることや返済期間が10年以上の住宅ローンであることなど、いろいろと要件があります。昨年に家を買って要件に当てはまる方については、10年間、ローン残高(4,000万円まで)の1％に当たる税金が還ってくるのです(平成31年6月30日まで同じ)。
また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合にも、住宅ローン減税の対象となります。
2015年中に購入して入居した場合、年末ローン残高4,000万円まで控除の対象となり、控除額は年末のローン残高の1%なので年間では最大40万円の控除です。
ローン残高が3,000万円の場合は30万円、2,000万円の場合は20万円となります。
まず所得税から減税を受けられ、控除しきれなかった部分を住民税から13.65万円を上限に減額されます。
例えば、年収500万円で所得税が10万円、住民税が20万円の人の場合、どれだけローン残高が多くても所得税10万円と住民税13.65万円の合計23.65万円が、年間で控除される最大の金額になります。
ここで気が付いた人もいるでしょうが、自分が納税した所得税や住民税が控除の対象となるので、納税額以上に控除されることがないということです。それと、住民税の控除には上限があるということです。その為、年末のローン残高の1%が必ず戻ってくる訳ではないのです。
また、今まで医療費控除の確定申告されていた方、同時に納税分からの控除になります。
ただし、医療費控除は「生計を一にする人」であれば、税金を納めている方にまとめて医療費控除の申告することが出来ますので、今までの申告者で良いのか見直しも必要でしょう。
それと、まだ確定申告の期間には時間がありますが、住宅ローン減税に関する初年度の確定申告を忘れてしまった場合、5年以内であれば遡って控除を受けることができますのでご安心を。
手続きには、インターネットでの書類作成サイトや日曜日の開署や特設会場などがあります。少しでも自分の負担が軽くなるよう上手に利用できると良いですね。 tam
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2016年2月27日
相続税の主な改正内容とその対策について
本日は、2015年1月1日以降の相続から改正される相続税の改正内容について記してみます。（以下の内容は、宅建協会発行の「TAKKEN vol１０」の記事を基礎にしています。）
1.基礎控除の引下げ（増税）
相続税の基礎控除が2015年1月1日以降の相続から、現状（5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）の6割に縮小されます。【改正後は3000万円＋（600万円×法定相続人の数）】 例えば、法定相続人が3人（妻1人、子供2人）の場合、現状では遺産が8000万円（5000万円＋1000万円×3人）あっても相続税は非課税ですが、2015年1月1日以降は、4800万円（3000万円＋600万円×3人）を超えると相続税が課税されることになります。
2.最高税率の引上げ（増税）
2015年1月1日以降の相続から、相続税率の最高税率が50％から55％に引き上げられます。
3.小規模宅地等の特例の拡充（減税）
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡までは評価額の80％を減額することができますが、2015年1月1日以降の相続では、適用面積が240㎡から300㎡に拡大されます。
4.相続前にできる対策について
①マンションの購入 マンションの購入は、相続税の節税対策としてかなり有効です。一般的に見て、購入価額と比べて相続税評価額は半分程度になります。また、タワーマンションになると、一般のマンションに比べて土地の持ち分がさらに少なくなるため、購入価額の15％～30％程度になることがあります。但し、将来の値下がりリスクも考慮に入れなければなりません。相続税で500万円節税できても、将来売却する時に1000万円値下がりしていたのでは、有効な対策とは言えません。
②生前贈与 親から子供へ生前に財産を移転させることは、相続税対策として有効です。贈与税がかからない、あるいは課税されたとしても少しの納付額で済む範囲内で贈与をすることがポイントです。但し、相続3年前に、相続人にした贈与は、相続税の計算では遺産に戻されることになります。
③養子縁組 養子については、相続税では実子がいるときは一人、実子がいないときは二人まで実子と同様の取り扱いとなり、法定相続人が増えることになります。但し、養子縁組を組むと、結婚していない養子は養親の姓と同じになります。
以上、『相続税増税に備える不動産の活用は効果的』（落合会計事務所 落合孝裕氏）を参考にして記しました。相続税に関する詳細は、税理士にご相談をすることをお勧めいたしますが、不動産に関することについては、ぜひ当社へご相談ください。 K
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2014年10月12日
不動産の利回りについて
収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業ビル・店舗、アパート）の購入を検討する際の判断基準の一つとして、不動産の「利回り」があります。今回は、この利回りについて述べていきます。
「現況表面利回り」・「満室時想定表面利回り」という表現があります。「現況表面利回り」とは、対象不動産の現在の年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字です。同様に満室時の想定される年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字が「満室時想定表面利回り」と呼びます。
＊現況の年間賃料／不動産の購入価格×100＝不動産の現況表面利回り〇〇％（グロス利回りとも言われています。） ＊満室時想定の年間賃料／不動産の購入価格×100＝満室時想定表面利回り〇〇％（満室時想定グロス利回り。）
但し、この表面利回りは、不動産が持つ収益性を正しく表しているとはいえません。不動産の収益とは、総収入から総費用を差し引いた残額が収益になります。不動産の収益力を正しく表す利回りは、一般に「ネット利回り」または「キャップレート」と呼ばれています。
■『年間収入＝貸室賃料＋駐車場収入＋共益費収入＋その他収入』からなり、■『年間費用＝建物維持管理費＋公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋損害保険料＋その他費用』からなっています。
＊現況の年間収入－現況の年間費用／不動産の購入価格×100＝現況のネット利回り 〇〇％（またはキャップレート）
上記の現況を満室時想定に置き換えれば、満室時想定ネット利回り（満室時想定キャップレート）になります。
この利回りは、数字が大きい方が（4％より5％、6％）、不動産の収益性は高く、投資した資金に対するリターンが大きくなります。そのため、収益不動産を求める方は、少しでも利回りの高い不動産を探し求めています。しかし、当然、不動産も経済の需給関係の中で、価格が決まっていきますので、収益不動産を求める人が多くなれば、収益性が高い不動産の価格は上昇していきます。それでも高い価格で購入する人が出てくると、さらに不動産の価格が上昇していくということになります。
しかしこの不動産価格の上昇に反比例して、利回りの数字は下がっていきます。現在の収益不動産の状況は、新築の賃貸マンションの満室時想定表面利回りが5％台前半が当たり前になっています。その上、築後20年を経過したような賃貸マンションでも現況利回りが5％台後半から6％台前半という価格設定がされた不動産が市場に溢れています。
この不動産価格が高いままの状態がいつまで続くのか、即断はできませんが、東京オリンピックの開催が近づく2020年近くまで続くのではないかと見ている業界関係者が多くいることは明言できます。 K
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2014年9月13日