コラム ： その他
不動産の利回りについて
収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業ビル・店舗、アパート）の購入を検討する際の判断基準の一つとして、不動産の「利回り」があります。今回は、この利回りについて述べていきます。
「現況表面利回り」・「満室時想定表面利回り」という表現があります。「現況表面利回り」とは、対象不動産の現在の年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字です。同様に満室時の想定される年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字が「満室時想定表面利回り」と呼びます。
＊現況の年間賃料／不動産の購入価格×100＝不動産の現況表面利回り〇〇％（グロス利回りとも言われています。） ＊満室時想定の年間賃料／不動産の購入価格×100＝満室時想定表面利回り〇〇％（満室時想定グロス利回り。）
但し、この表面利回りは、不動産が持つ収益性を正しく表しているとはいえません。不動産の収益とは、総収入から総費用を差し引いた残額が収益になります。不動産の収益力を正しく表す利回りは、一般に「ネット利回り」または「キャップレート」と呼ばれています。
■『年間収入＝貸室賃料＋駐車場収入＋共益費収入＋その他収入』からなり、■『年間費用＝建物維持管理費＋公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋損害保険料＋その他費用』からなっています。
＊現況の年間収入－現況の年間費用／不動産の購入価格×100＝現況のネット利回り 〇〇％（またはキャップレート）
上記の現況を満室時想定に置き換えれば、満室時想定ネット利回り（満室時想定キャップレート）になります。
この利回りは、数字が大きい方が（4％より5％、6％）、不動産の収益性は高く、投資した資金に対するリターンが大きくなります。そのため、収益不動産を求める方は、少しでも利回りの高い不動産を探し求めています。しかし、当然、不動産も経済の需給関係の中で、価格が決まっていきますので、収益不動産を求める人が多くなれば、収益性が高い不動産の価格は上昇していきます。それでも高い価格で購入する人が出てくると、さらに不動産の価格が上昇していくということになります。
しかしこの不動産価格の上昇に反比例して、利回りの数字は下がっていきます。現在の収益不動産の状況は、新築の賃貸マンションの満室時想定表面利回りが5％台前半が当たり前になっています。その上、築後20年を経過したような賃貸マンションでも現況利回りが5％台後半から6％台前半という価格設定がされた不動産が市場に溢れています。
この不動産価格が高いままの状態がいつまで続くのか、即断はできませんが、東京オリンピックの開催が近づく2020年近くまで続くのではないかと見ている業界関係者が多くいることは明言できます。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年9月13日
REITとは？
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとって「REIT（リート）」といい、不動産投資信託のことです。投資信託のプロが多数の投資家のお金を束ねて、不動産物件を対象に運用を行う仕組みで、株などの投資信託と同じようなものと考えて良いと思います。
REITは東京証券取引所などに上場しており、毎日市場で売買ができます。株と違って独自の用語があり、例えば会社の株価に当たるのが「投資口価格」、配当金に当たるのが「分配金」と言います。
REITは法人税の免除と引き換えに、利益の90％超を分配しなければならないと決められているため、株に比べて分配金の利回りは高くなります。東証上場の46銘柄の平均分配金利回りは3.5％で、東証1部上場企業の平均配当利回り（1.9％）や長期金利（10年物国債利回り0.5％）より高い利回りになっています。
投資口価格は毎日変わりますが、3万円程度から100万円程度まであり、46銘柄の平均は30万円程度です。REITがその投資を対象とする物件には、オフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテル、物流施設と様々ですが、オフィスや物流施設、ホテルなどのREITは、その賃貸収入が景気の影響を受けやすく、景気回復局面では業績が大きくなりますが、不況期には急速に業績が悪化します。一方、賃貸マンション等は入居者数が多く分散効果があり、商業施設などもテナントとの契約年数が長く賃料収入が安定しています。 K
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2014年8月18日
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
平成26年6月18日に参議院本会議において「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が可決成立したことにより、「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に名称が変更になりました。
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」の要旨は、宅地建物取引業の業務の適正な実施を確保するため、宅地建物取引主任者という名称を宅地建物取引士という名称に変更するとともに、宅地建物取引士の業務処理の原則、従業者への必要な教育を行うよう努める宅地建物取引業者の義務、宅地建物取引業の免許及び宅地建物取引士の登録に係る欠格事由として暴力団員等であることの追加等について定める。
通常、不動産の取引（売買・賃貸）を行う場合、契約締結をする前に、必ず宅地建物取引主任者が取引の当事者に対して、宅地建物取引主任者証を明示して、重要事項説明を行わなければなりません。取引の当事者が、契約内容や対象物件について十分納得し、安心して契約を行えるよう説明をすること、これが宅地建物取引主任者の最も重要な業務です。
ところで、宅地建物取引士は略称として「宅建取引士」となるのか「宅建士」となるのかわかりませんが、既に社会において評価が定まっている士業の弁護士・会計士・税理士等と同列に並ぶことが出来るのでしょうか。弁護士等の方々は、・・・先生と呼ばれることが一般化していますが、「宅建取引士」又は「宅建士」もいずれは・・・先生と呼ばれることがあるのでしょうか。
私は、先生と呼ばれることを望んではいませんが、「宅建取引士」又は「宅建士」も弁護士等の方々と同列に評価されるよう、社会において信頼される存在になるために、今後も安全な取引に必要な知識と能力の維持向上に努めなければならないと考えています。 K
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2014年7月18日