コラム ： 不動産知識
不動産の利回りについて
収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業ビル・店舗、アパート）の購入を検討する際の判断基準の一つとして、不動産の「利回り」があります。今回は、この利回りについて述べていきます。
「現況表面利回り」・「満室時想定表面利回り」という表現があります。「現況表面利回り」とは、対象不動産の現在の年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字です。同様に満室時の想定される年間賃料を対象不動産の購入価格で割った数字が「満室時想定表面利回り」と呼びます。
＊現況の年間賃料／不動産の購入価格×100＝不動産の現況表面利回り〇〇％（グロス利回りとも言われています。） ＊満室時想定の年間賃料／不動産の購入価格×100＝満室時想定表面利回り〇〇％（満室時想定グロス利回り。）
但し、この表面利回りは、不動産が持つ収益性を正しく表しているとはいえません。不動産の収益とは、総収入から総費用を差し引いた残額が収益になります。不動産の収益力を正しく表す利回りは、一般に「ネット利回り」または「キャップレート」と呼ばれています。
■『年間収入＝貸室賃料＋駐車場収入＋共益費収入＋その他収入』からなり、■『年間費用＝建物維持管理費＋公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋損害保険料＋その他費用』からなっています。
＊現況の年間収入－現況の年間費用／不動産の購入価格×100＝現況のネット利回り 〇〇％（またはキャップレート）
上記の現況を満室時想定に置き換えれば、満室時想定ネット利回り（満室時想定キャップレート）になります。
この利回りは、数字が大きい方が（4％より5％、6％）、不動産の収益性は高く、投資した資金に対するリターンが大きくなります。そのため、収益不動産を求める方は、少しでも利回りの高い不動産を探し求めています。しかし、当然、不動産も経済の需給関係の中で、価格が決まっていきますので、収益不動産を求める人が多くなれば、収益性が高い不動産の価格は上昇していきます。それでも高い価格で購入する人が出てくると、さらに不動産の価格が上昇していくということになります。
しかしこの不動産価格の上昇に反比例して、利回りの数字は下がっていきます。現在の収益不動産の状況は、新築の賃貸マンションの満室時想定表面利回りが5％台前半が当たり前になっています。その上、築後20年を経過したような賃貸マンションでも現況利回りが5％台後半から6％台前半という価格設定がされた不動産が市場に溢れています。
この不動産価格が高いままの状態がいつまで続くのか、即断はできませんが、東京オリンピックの開催が近づく2020年近くまで続くのではないかと見ている業界関係者が多くいることは明言できます。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2014年9月13日
REITとは？
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとって「REIT（リート）」といい、不動産投資信託のことです。投資信託のプロが多数の投資家のお金を束ねて、不動産物件を対象に運用を行う仕組みで、株などの投資信託と同じようなものと考えて良いと思います。
REITは東京証券取引所などに上場しており、毎日市場で売買ができます。株と違って独自の用語があり、例えば会社の株価に当たるのが「投資口価格」、配当金に当たるのが「分配金」と言います。
REITは法人税の免除と引き換えに、利益の90％超を分配しなければならないと決められているため、株に比べて分配金の利回りは高くなります。東証上場の46銘柄の平均分配金利回りは3.5％で、東証1部上場企業の平均配当利回り（1.9％）や長期金利（10年物国債利回り0.5％）より高い利回りになっています。
投資口価格は毎日変わりますが、3万円程度から100万円程度まであり、46銘柄の平均は30万円程度です。REITがその投資を対象とする物件には、オフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテル、物流施設と様々ですが、オフィスや物流施設、ホテルなどのREITは、その賃貸収入が景気の影響を受けやすく、景気回復局面では業績が大きくなりますが、不況期には急速に業績が悪化します。一方、賃貸マンション等は入居者数が多く分散効果があり、商業施設などもテナントとの契約年数が長く賃料収入が安定しています。 K
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2014年8月18日
東京の不動産を買う「台湾の人々」
先日、東京の不動産を買う台湾人専門の不動産仲介会社を経営している方の講演を聞いてきました。（この会社は社長以外、全員が中国語・台湾語を話せるそうです。）
数年前から、台湾の方が東京の不動産（特に商業店舗やコンビニ等の店舗付きマンション）を購入しているという動きは、顕在化していましたが、その動きは現在も全く衰えることなく、さらにヒートアップしている様です。この社長によると、このところ毎月5件から6件の契約をしていて、毎日台湾の方から新しい物件はないかという問い合わせが入ると話していました。
東京の不動産は、台湾の不動産に比べて賃料が高く、建物の品質も台湾の建物に比べてはるかに良く、築年数が15～20年でもきちんと管理されている建物は安心して購入をすることができると考えているようです。また、台湾の方が購入を検討する基準は、保有期間中のインカムゲイン狙いではなく、保有後に売却した際に得られるキャピタルゲイン狙いで購入をするそうです。台湾の不動産価格はこの10年間、着実に値上がりしているそうですが、不動産の平均利回りは1.5％程度だそうです。日本と比べると、台湾の利回りに低さに驚きます。
東京の不動産を購入する台湾人の購入者層は、大きく3つに分けることができ、公務員やサラリーマン等の中流層は区分マンションを購入し、会社等の経営者層は区分マンション、区分店舗、1階に店舗があるビルを購入し、1億円以上の資産を保有するような富裕層は、10億円程度までの商業ビル、収益レジ・、ホテル等を購入するそうです。
台湾の方々が東京の不動産を購入する理由として、次の3点があげられるそうです。①台湾は年金制度が日本ほど充実しておらず、将来のために投資をする人が多い。②台湾人は中国との微妙な関係により、国外に投資をする傾向が強い。③最近の円安効果により、日本（東京）の不動産に対する注目度が高まっている。（この傾向は、東京オリンピックが行われるまで続くのではないかとのことです。）
では、私たち不動産業者が上記のような台湾の方々との取引を増やそうと考えた時に、準備する重要なポイントは、①台湾の方々向けのホームページを充実させること（物件情報・税金・管理等）、②宅地建物取引士程度の内容が十分理解している中国語（台湾語）が出来る優秀で信頼できるスタッフを雇用することだそうです。 K
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2014年8月5日