コラム ： 不動産知識
不動産調査について土地編
不動産（土地）の調査は、主に下記のポイントがございます。
①境界…現地に隣接地との境界があるかどうか
②地積…土地の登記簿には土地の面積が記載されていますが、実際に現地を測量した測量図があるかどうか
③土地の形状…現地では道路側からしかわかりづらいですが、測量図等で確認が必要です。
④間口…土地が道路と接している長さになります。２ｍ以上道路と接していないと建築が出来ないので重要です。
⑤奥行き…測量図等での確認が必要です。
⑥道路高低差…現地で道路からの敷地の高低差を確認することが重要です。
⑦地勢、地盤、土壌汚染など…地盤等については役所に近隣のボーリングデーター資料がある場合があります。土壌汚染は、役所にリストがあります。
⑧方位…土地からみた道路の方向は重要です。
⑨隣地の使用状況…物件に隣接する土地の利用等を確認する必要があります。
⑩第三者の工作物、利用権等…土地に第三者の工作物（塀、地下の排水管等）や土地の一部を他人が通行していたりとありますので関係者へ確認が必要です。
⑪道路について…建築基準法上の道路か否かが非常に重要です。（建築基準法上の道路で無い場合原則建築が出来ない）又道路の幅員も４ｍあるかどうかを役所で調べる必要があります。道路管理者所有者も調べる必要があります。
調査により判明した事項によって更に留意する事項や調査事項が出てくるので経験も必要ですがおおまかな内容が上記になります。
ご参考としていただけましたら幸いです。
2016年10月31日
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除について
平成２８年度税制改正において「空き家の譲渡所得について3000万円を特別控除する特例措置」が新たに創設されました。
〇制度の概要
相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、被相続人（亡くなった方）の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その建物（耐震性のない場合は耐震リフォームをした建物に限り、その敷地を含む。）または取り壊した後の土地を譲渡した場合には、当該家屋または土地の譲渡所得から3000万円を特別控除する制度です。
〇適用を受けるにあたってのポイント
◆「相続発生日を起算点とした適用期間要件」
相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日まで、かつ特例の適用期間である平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡することが必要です。
◆「相続した家屋の要件」 ①相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた建物であること。
②相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていたものがいなかった建物であること。
③昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く。）であること。
④相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該建物取り壊しの時まで事業の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
◆「譲渡する際の要件」
①譲渡価額が１億円以下。 ②家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。
〇他の税制との適用関係
◆本特例は、自己居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除または自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能です。
◆本特例は、相続財産譲渡時の取得費加算特例と選択特例になります。
なお、本特例の適用を受けるにあたっては、適用対象となる家屋や譲渡の要件を満たし、申請者は必要書類を税務署に提出する必要があります。
上記内容は、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会のホームページで提供されている法令改正情報の内容を基礎にして、一部抜粋して作成をしました。 K
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代表取締役 杢谷 光弘
2016年6月18日
確定申告は3月１５日までに
最近は不動産の調査で役所に行くと、税務相談の看板をよく見かけます。
アパート経営などで一定の収入がある人は、確定申告をして税金を納めますが、住宅ローン控除で税金を返してもらおうとする人も、この時期に確定申告をする方が多いようです(慣れない手続きは大変に感じますが、、、)。
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得すると、年末のローン残高に応じて税金が還ってくることで取得者の金利負担の軽減を図るための制度のことです。新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。
この制度の適用を受けるには、所得が3,000万円以下であることや返済期間が10年以上の住宅ローンであることなど、いろいろと要件があります。昨年に家を買って要件に当てはまる方については、10年間、ローン残高(4,000万円まで)の1％に当たる税金が還ってくるのです(平成31年6月30日まで同じ)。
また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合にも、住宅ローン減税の対象となります。
2015年中に購入して入居した場合、年末ローン残高4,000万円まで控除の対象となり、控除額は年末のローン残高の1%なので年間では最大40万円の控除です。
ローン残高が3,000万円の場合は30万円、2,000万円の場合は20万円となります。
まず所得税から減税を受けられ、控除しきれなかった部分を住民税から13.65万円を上限に減額されます。
例えば、年収500万円で所得税が10万円、住民税が20万円の人の場合、どれだけローン残高が多くても所得税10万円と住民税13.65万円の合計23.65万円が、年間で控除される最大の金額になります。
ここで気が付いた人もいるでしょうが、自分が納税した所得税や住民税が控除の対象となるので、納税額以上に控除されることがないということです。それと、住民税の控除には上限があるということです。その為、年末のローン残高の1%が必ず戻ってくる訳ではないのです。
また、今まで医療費控除の確定申告されていた方、同時に納税分からの控除になります。
ただし、医療費控除は「生計を一にする人」であれば、税金を納めている方にまとめて医療費控除の申告することが出来ますので、今までの申告者で良いのか見直しも必要でしょう。
それと、まだ確定申告の期間には時間がありますが、住宅ローン減税に関する初年度の確定申告を忘れてしまった場合、5年以内であれば遡って控除を受けることができますのでご安心を。
手続きには、インターネットでの書類作成サイトや日曜日の開署や特設会場などがあります。少しでも自分の負担が軽くなるよう上手に利用できると良いですね。 tam
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2016年2月27日