コラム ： 業法
中古住宅の取引にインスペクションの活用が増える？
内容は、不動産業者が売買の仲介時に、売り主や買い主に住宅診断を行うかどうか意向の確認を義務付けるということです。
①「媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること」
②「買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること」
③「売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」
の3点が義務付けとなりました。
インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではありませんが、インスペクションを知らない消費者が多いことから認知の機会を設けることが重要視され、診断の普及を通じ、中古住宅の質に対する消費者の不安を取り除くのが狙いです。
宅建業者があっ旋するインスペクションは、一定の講習を修了した建築士が実施することになっていますので、今後、あっ旋する建築士も決めていくことになるのでしょう。
同法案ではこのほか、事業者団体に対して従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課すことも盛り込まれています。宅建業者も専門職であることを強く意識しなくてはなりません。
なお、施行はインスペクション関連が公布から2年以内、その他が公布から1年以内とされています。 tam
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2016年6月2日
相続税の主な改正内容とその対策について
本日は、2015年1月1日以降の相続から改正される相続税の改正内容について記してみます。（以下の内容は、宅建協会発行の「TAKKEN vol１０」の記事を基礎にしています。）
1.基礎控除の引下げ（増税）
相続税の基礎控除が2015年1月1日以降の相続から、現状（5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）の6割に縮小されます。【改正後は3000万円＋（600万円×法定相続人の数）】 例えば、法定相続人が3人（妻1人、子供2人）の場合、現状では遺産が8000万円（5000万円＋1000万円×3人）あっても相続税は非課税ですが、2015年1月1日以降は、4800万円（3000万円＋600万円×3人）を超えると相続税が課税されることになります。
2.最高税率の引上げ（増税）
2015年1月1日以降の相続から、相続税率の最高税率が50％から55％に引き上げられます。
3.小規模宅地等の特例の拡充（減税）
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡までは評価額の80％を減額することができますが、2015年1月1日以降の相続では、適用面積が240㎡から300㎡に拡大されます。
4.相続前にできる対策について
①マンションの購入 マンションの購入は、相続税の節税対策としてかなり有効です。一般的に見て、購入価額と比べて相続税評価額は半分程度になります。また、タワーマンションになると、一般のマンションに比べて土地の持ち分がさらに少なくなるため、購入価額の15％～30％程度になることがあります。但し、将来の値下がりリスクも考慮に入れなければなりません。相続税で500万円節税できても、将来売却する時に1000万円値下がりしていたのでは、有効な対策とは言えません。
②生前贈与 親から子供へ生前に財産を移転させることは、相続税対策として有効です。贈与税がかからない、あるいは課税されたとしても少しの納付額で済む範囲内で贈与をすることがポイントです。但し、相続3年前に、相続人にした贈与は、相続税の計算では遺産に戻されることになります。
③養子縁組 養子については、相続税では実子がいるときは一人、実子がいないときは二人まで実子と同様の取り扱いとなり、法定相続人が増えることになります。但し、養子縁組を組むと、結婚していない養子は養親の姓と同じになります。
以上、『相続税増税に備える不動産の活用は効果的』（落合会計事務所 落合孝裕氏）を参考にして記しました。相続税に関する詳細は、税理士にご相談をすることをお勧めいたしますが、不動産に関することについては、ぜひ当社へご相談ください。 K
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2014年10月12日
東京の不動産を買う「台湾の人々」
先日、東京の不動産を買う台湾人専門の不動産仲介会社を経営している方の講演を聞いてきました。（この会社は社長以外、全員が中国語・台湾語を話せるそうです。）
数年前から、台湾の方が東京の不動産（特に商業店舗やコンビニ等の店舗付きマンション）を購入しているという動きは、顕在化していましたが、その動きは現在も全く衰えることなく、さらにヒートアップしている様です。この社長によると、このところ毎月5件から6件の契約をしていて、毎日台湾の方から新しい物件はないかという問い合わせが入ると話していました。
東京の不動産は、台湾の不動産に比べて賃料が高く、建物の品質も台湾の建物に比べてはるかに良く、築年数が15～20年でもきちんと管理されている建物は安心して購入をすることができると考えているようです。また、台湾の方が購入を検討する基準は、保有期間中のインカムゲイン狙いではなく、保有後に売却した際に得られるキャピタルゲイン狙いで購入をするそうです。台湾の不動産価格はこの10年間、着実に値上がりしているそうですが、不動産の平均利回りは1.5％程度だそうです。日本と比べると、台湾の利回りに低さに驚きます。
東京の不動産を購入する台湾人の購入者層は、大きく3つに分けることができ、公務員やサラリーマン等の中流層は区分マンションを購入し、会社等の経営者層は区分マンション、区分店舗、1階に店舗があるビルを購入し、1億円以上の資産を保有するような富裕層は、10億円程度までの商業ビル、収益レジ・、ホテル等を購入するそうです。
台湾の方々が東京の不動産を購入する理由として、次の3点があげられるそうです。①台湾は年金制度が日本ほど充実しておらず、将来のために投資をする人が多い。②台湾人は中国との微妙な関係により、国外に投資をする傾向が強い。③最近の円安効果により、日本（東京）の不動産に対する注目度が高まっている。（この傾向は、東京オリンピックが行われるまで続くのではないかとのことです。）
では、私たち不動産業者が上記のような台湾の方々との取引を増やそうと考えた時に、準備する重要なポイントは、①台湾の方々向けのホームページを充実させること（物件情報・税金・管理等）、②宅地建物取引士程度の内容が十分理解している中国語（台湾語）が出来る優秀で信頼できるスタッフを雇用することだそうです。 K
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2014年8月5日