コラム

不動産調査について土地編

不動産（土地）の調査は、主に下記のポイントがございます。
①境界…現地に隣接地との境界があるかどうか
②地積…土地の登記簿には土地の面積が記載されていますが、実際に現地を測量した測量図があるかどうか
③土地の形状…現地では道路側からしかわかりづらいですが、測量図等で確認が必要です。
④間口…土地が道路と接している長さになります。２ｍ以上道路と接していないと建築が出来ないので重要です。
⑤奥行き…測量図等での確認が必要です。
⑥道路高低差…現地で道路からの敷地の高低差を確認することが重要です。
⑦地勢、地盤、土壌汚染など…地盤等については役所に近隣のボーリングデーター資料がある場合があります。土壌汚染は、役所にリストがあります。
⑧方位…土地からみた道路の方向は重要です。
⑨隣地の使用状況…物件に隣接する土地の利用等を確認する必要があります。
⑩第三者の工作物、利用権等…土地に第三者の工作物（塀、地下の排水管等）や土地の一部を他人が通行していたりとありますので関係者へ確認が必要です。
⑪道路について…建築基準法上の道路か否かが非常に重要です。（建築基準法上の道路で無い場合原則建築が出来ない）又道路の幅員も４ｍあるかどうかを役所で調べる必要があります。道路管理者所有者も調べる必要があります。
調査により判明した事項によって更に留意する事項や調査事項が出てくるので経験も必要ですがおおまかな内容が上記になります。
ご参考としていただけましたら幸いです。

2016年10月31日

既存住宅瑕疵保険について

中古住宅における売買契約では不動産事業者が販売する不動産は、瑕疵担保を２年間負うことが義務づけられています。
しかしながら個人の方が売主で、個人の方が買主の場合、ほとんどが現況有姿の取引で、瑕疵担保を売主が負う場合でも
不動産事業者と比較して非常に短い期間となることが一般的です。
中古住宅を購入後に問題が生じた場合に、すべて自己の負担で修理を行うリスクが買主にはございます。
それについて、所定の住宅診断（インスペクション）を行い、適合した場合に、加入できる保険が「既存住宅瑕疵保険」です。
保険期間や保証内容については、１年間もしくは５年間、保険金額５００万円または１，０００万円、保険の対象となる箇所は
柱、基礎等の構造耐力上主要な部分および外壁、屋根等の雨水の侵入を防止する部分の瑕疵が対象です。
この「既存住宅瑕疵保険」のメリットは保証対象だけではなく、下記の税制制度等の特例を受けられます。
●住宅ローン控除対象
●不動産取得税軽減措置
●登録免許税軽減措置
●贈与税の非課税措置の対象
これから中古住宅の売却を検討されている方、ご自宅のご購入を検討されている方、要チェックですね。
われわれ不動産の販売を行っている事業者としても取引前に診断し保険に加入することでより安心な取引ができるのでお勧めします。

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代表取締役　杢谷　光弘

2016年7月27日

空き家の譲渡所得の3000万円特別控除について

平成２８年度税制改正において「空き家の譲渡所得について3000万円を特別控除する特例措置」が新たに創設されました。

〇制度の概要

相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、被相続人（亡くなった方）の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その建物（耐震性のない場合は耐震リフォームをした建物に限り、その敷地を含む。）または取り壊した後の土地を譲渡した場合には、当該家屋または土地の譲渡所得から3000万円を特別控除する制度です。

〇適用を受けるにあたってのポイント

◆「相続発生日を起算点とした適用期間要件」

相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日まで、かつ特例の適用期間である平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡することが必要です。

◆「相続した家屋の要件」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた建物であること。

②相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていたものがいなかった建物であること。

③昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く。）であること。

④相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該建物取り壊しの時まで事業の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

◆「譲渡する際の要件」

①譲渡価額が１億円以下。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

〇他の税制との適用関係

◆本特例は、自己居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除または自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能です。

◆本特例は、相続財産譲渡時の取得費加算特例と選択特例になります。

なお、本特例の適用を受けるにあたっては、適用対象となる家屋や譲渡の要件を満たし、申請者は必要書類を税務署に提出する必要があります。 

上記内容は、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会のホームページで提供されている法令改正情報の内容を基礎にして、一部抜粋して作成をしました。　K

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2016年6月18日